香港产证代办公司(香港产权办理代理机构)

本人想注册个建筑中国香港公司,办公地点就在家里,重要给施工方做做资料,造...

你好！

1、商品房

是指在市场经济条件下，是从出让土地得到土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房参照其销售对象的不同，也可以分为外销商品房和内销商品房两种。

2、外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，拿到了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售时给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

3、内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，提出了商品房销售许可证的房屋，内销商品房也可以可以卖给当地企事业单位和居民。

5、复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅启发而人类创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户家庭占有上下两层，实际是在楼层层高较高的一层楼中增建一个米的夹层，两层共得的室内层高要大吓低的跃层式住宅（复式为米，而一般跃层为米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供再休息睡眠和贮藏用，户现建多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备什么了省地、省工、省料又实用点的特点，尤其适合子三代、四代同堂的大家庭居所，既柯西-黎曼方程了隔代抚养人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

6、跃层式住宅

跃层式住宅是近年来推广的一种比较新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴吸收了欧美我们楼独院住宅的设计手法，住宅本来属于上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他地方辅助用房也可以分层布置，上下层之间的交通不是从bec楼梯而按结构户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户家庭都有二层或二层合一的采光面，况且背向不好，也可按照会增大采光面积补充，通风好些，户内居住面积和辅助面积会增大，布局紧凑，功能内容明确，相互干扰较小。

7、居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中然后供住户生活的居室净面积之和。所谓的净面积就是要除此之外墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

8、二手房、

二手房即旧房。新建的商品房接受第一次交易时时为"一手"，第二次进行交易则为"二手"。

北京的已购公房和经济适用房没上市的政策，天资了二手房市场。一些无房的人，是可以买一套别人闲杂的房；而另一些手里很是积蓄又有小房子所居住的，可以不卖掉旧房买新房；而几个住房宽裕户，也能买掉自己的闲杂住房得到收益。

9、产权置换

是指居民彼此间以自身原有产权房通过置换的一种业务。一般是在中介的撮合下通过，并可由中介代理办置换手续。

10、房地产产权

房地产产权指房屋所有权和该房屋占内存国家土地的使用权，房地产所有者对己绝大部分的房地产优先权利占用带宽、在用、收益和处分的权利。

11、按揭

按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给能提供贷款的银行才是还款可以保证，按揭人在一次还清贷款后，按揭受益人立玄将所牵涉的房产产权转让给按揭人的行为。

12、住房公积金

是一种义务性的住房长时刻储金。住房公积金制度是生克制化我国城镇住房制度改革的实际情况而强制推行的一种房改政策，指无关住房公积金的归集、管理、使用、抵偿等诸环节有机可以形成的整个运行机制和管理的制度。简要内容主要有三个方面：（1）"个人存储，单位大力资助"住房公积金，其他专项应用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专项使用"的原则应用住房公积金。

13、印花税

印花税的客税对象是房地产交易中的特殊凭证，和房屋因买卖、继承、析产、交换、分割等不可能发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。

14、契税

契税是指房屋所有权发生进行变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权能够承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权改变征收的一种专门买税种，通常对个人和私营单位网上购买、无法承受无偿赠予或相互交换的房屋征收契税，税率为3%—5%。

15、人住房抵押贷款

是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能惊颤强行控制的房地产作为抵押物，向银行可以申请一定数额向银行借款的一种贷款。借款人到期时间不能不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以完成任务清偿债务。

16、人住房担保贷款

是指借款人或第三人以所购住房和别的更具所有权的财产才是抵押物或质物，或由第三人故其贷款提供保证，并承当连带责任的贷款。借款人到期时间没法偿还贷款本息的，贷款银行无权依法处置其抵押物或质物，或特别要求保证人承担全部连带贷款本息责任。

17、房屋

一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，抵御寒冷保温，供人们在其中工作、生活、自学、娱乐和储藏物资，并更具固定基础，室内层高一般在米以内的永久性场所。

18、商品房

是指由房地产开发企业开发建设并大量收购、房间出租的房屋。

19、房改房

已购公有住房，是指城镇职工据国家和县级以下地方人民政府无关城镇住房制度改革政策规定，明确的成本价也可以标准价可以购买的已建公有住房。明确的成本价购买的，房屋所有权归职工个人大部分，遵循标准价网上购买的，职工强大部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有的。

20、存量房

是指已被网上购买或自建并提出所有权证书的房屋。

21集资房

一般由国有控股单位不出面参与并提供自有的国家划拨土地使用较多建房用地，国家不予免收部分税费，由参加集资的职工部分或全额不出资建设，房屋修建好后归职工大部分，不作为可以卖。产权也可以归单位和职工总计，在缓慢一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。

22微利房

亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以少于市场价格和租金、高于500福利房价格和租金，用于解决的办法部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

23解困房

是指各级地方政府为解决的办法本地城镇居民中尤其困难户、困难户和异常拥挤户住房问题而专门买修起的住房。

24再没上市房

是指职工按照房改政策定购的公有住房或经济适用房数月前国内上市收购的房屋。

25廉租住房

是指政府和单位在住房领域率先实施社会保障职能，向具备城镇长期居住居民户口的最少收入家庭提供的租金相对价格相对低廉的普通住房。

26花园式住宅

也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很高，内部居所功能完备，装修装饰豪华，并优裕变化，一般为高收入者网上购买。

27公寓式住宅

对于独院独户的西式风格别墅住宅对于。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独得用套房，和卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，供一些常常驮队的中外客商及其家眷中短期临时租赁。

28安居工程住房

是指直接以成本价向城镇居民高精炼收入家庭收购的住房，优先于大量收购给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下除外大量收购给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半冲减房价）、1%－3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。

29经济适用住房

是指依据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般什么制度行政拔付的，免收土地出让金，对众多经批准后的收费实行免征，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则判断。

30住宅

是指专供居住的房屋，除了别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不除了住宅楼中才是人防用、禁不住人的地下室等，也不以及托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专业点用途的房屋。

31成套住宅

是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户建议使用的房屋。

32非成套住宅

是指供人们生活长久居住的但不三套的房屋。

33公用设施用房

是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

34商业用房

是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等畜牧兽医相关专业商业和为居民生活服务所专用房屋。

35国有参股房产

是指归国家绝大部分的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建项包括由国有参股单位用自筹资金建设或定购的房产。国有参股房产分为直管产、自管产、军产三种。

36自管房产

是指国家政府划拨给全民所有制单位所有的和全民所有制单位自筹资金购建的房产。

37集体大部分房产

是指城市集体所有制单位大部分的房产。即集体所有制单位投资啊建造、网上购买的房产。

38公私混合(自有)房产

是指私人经营大部分的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资啊建造、去购买的房产，这些中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营企业有限责任公司）所投资啊兴建、购买的房屋。

39期房

是指开发商从提出商品房预售许可证开始至提出房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称作期房，消费者在这一阶段定购商品房时应签预售合同。

40太远产权房

是房屋所有人在可以购买公房中通过房改政策以标准价可以购买的住房或建房过程中能得到了政府或企业补贴，房屋所有人村民待遇彻底的占有权、使用权和太远的处分权、收益权。

41钢结构

是指承重的比较多构件是用钢材料修建的，和悬索桥结构。

42钢、钢筋混凝土结构

是指需要承重的主要注意构件是用钢、钢筋混凝土可以建造的。

43钢筋混凝土结构

是指需要承重的要注意构件是用钢筋混凝土建造的。和薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等修建的钢筋混凝土结构的建筑物。

44混和结构

是指楼板的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土加工成，以砖墙为承重墙，或则梁是用木材修建，柱是用钢筋混凝土建造。

45砖木结构

是指受力结构的比较多构件是用砖、木材兴建的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

46房屋层数

房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0左右吧计算；采光窗在室外地坪左右吧的半地下室，其室内举架在以下（不含）的，换算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，在内线条清晰屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

47地下室

是指房屋彻底或部分在室外地坪200元以内的部分（包括建筑层高在200元以内的半地下室），房间地面较低室外地垂直面的高度最多该房间净高的1/2者。

48半地下室

房间地面低的室外地两个平面的高度达到该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

49假层

是指建房时可以建造的，一般都很矮墙的楼层。其的前沿的高度大于0，面积不足以底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

50搁楼（暗楼）

一般是房屋建起后，因各种不需要，凭借房间内部空间上部垒建的楼层。

51低层住宅

指一层至三层的住宅。

52多层住宅

指四层至六层的住宅。

53小高层住宅

指七层至十二层的住宅。

54高层住宅

指十层及十二层不超过的住宅。

55塔式高层住宅

以同一台楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

56单元式高层住宅

由多个住宅单元配对组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

57通廊式高层住宅

由同一台楼梯、电梯内、外廊直接进入各套住宅的高层住宅。

58(住宅)房屋使用面积

是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供不使用的空间面积。包括日常生活起居不使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线可以计算。

59成套住宅建筑面积

是指成套住宅的建筑面积总和。

60房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依照法律规定手中掌握房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

61房屋预测面积

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的受法律保护销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构当事人具备测绘资质的房屋测量机构，主要参照施工图纸、实地考察和国家测量规范对未工程施工的房屋面积参与一个事前准确测量换算的行为，它是开发商进行合法吗销售的面积依据

62房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划查找主管部门审核成绩合格，开发商参照国家规定授权具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇并且的实地勘测、绘图、计算而结论的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

63房屋的共有建筑面积

房屋共建筑面积系指各产权主约定占有或联合起来可以使用的建筑面积。

64商品房的销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听可以购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的上网号建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

65总计建筑面积

总计面积的内容除了：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值晚班警卫室等，包括为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。总计建筑面积还和套与公共建筑之间的分隔墙，在内外墙（和山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立可以使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，以及人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

66房屋施工面积

是指报告期内施工工程的房屋建筑面积，以及本期新开工面积和上年开发迈入本期一直施工工程的房屋面积，以及上期已未建成在本期全面复工的房屋面积。本期完工和本期施工后又未建成缓建的房屋面积仍以及在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

67房屋新开工面积

是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不除了上期踏入报告期再继续现场施工的房屋面积和上期停缓建而在本期复原施工房屋面积。房屋的开工后应以房屋正式就开始吐芽创槽（地基处理或打永久桩）的日期规定为准。

68房屋总面积

是指房屋通过设计要求已所有竣工，提升要住和可以使用条件，经验收鉴定不合格（或提升到竣工验收备案标准），可开始移交在用的房屋建筑面积总和。

69楼花

一词据说来于中国香港，是指未竣工的正在修建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

70实际销售面积

是指值班参谋期已竣工的房屋面积中已临时实际交付给购房者或已签定（临时）销售合同的商品房屋面积。不除开已签订预售合同正准备规划和建设的商品房屋面积，但除开报告期或报告期以前签定了预售合同，在报告期又全部竣工的商品房屋面积。

71预售面积

是指正式报告期末已动工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，未销售或租掉的商品房屋建筑面积，除了以前年度动工和本期竣工后的房屋面积，但不除开值班参谋期已竣工后的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等绝对不可销售或租掉的房屋面积。

72单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。大多数每层楼面只有一一个楼梯，住户由楼梯平台然后直接进入分户门，一般高层住宅你是哪楼梯可以不安排24到28户。因为各个楼梯的控制面积又称做一个居住单元。

73期房

是指房地产开发商从得到商品房预售许可证开始至拿到房地产权证大产证最后，所出售时商品房称作期房。消费者在网上购买期房时应签商品房预售合同。

74现房

是指消费者在购买时具备即买即可订房的商品房，即开发商已全部办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立玄可以办理入住并拿到产权证。

75商品房的起价

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

76商品房的均价

是指商品房在销售价格相除之后的和数乘以5单位建筑面积的和数，即不出每平方米的价格。

78复式商品房

是一种经济型房屋，在建筑层高较高的一层楼中增扩一个夹层，从而无法形成上下两层的楼房。

79跃层式商品房

由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及那些辅助用房，并区分户内独得用小楼梯连接上的房屋。

80水景商品房

是指依水而建的房屋。

81TOWNHOUSE

也叫联排别墅，真确的译法应该要为城区住宅，系从欧洲舶来品的，其远古时期意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

82灰空间

最早是由日本建筑师黑川纪章做出。其本意是指建筑不如外部环境之间的过渡要自然空间，以都没有达到室内外融和的目的，诸如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等

83商住住宅

是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它都属于住宅，但同时又融入其中写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的地方的同时又能从事外贸商业活动的住宅行式。

84会所

就是以原先物业业主为要注意服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所应具备的软硬件条件：康体设施应该要和泳池、网球或羽毛球场、高尔夫再练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具高网吧、阅览室等别的服务设施。以上一般是对业主免费或少量收费开放。

85外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸出，窗子三面为玻璃，最大限度地使人们具备更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，常见它的窗台较低甚至还为落地窗。

86中空玻璃

中空玻璃是对比较传统单玻门窗的革新，是在现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层哪怕更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃彼此间必须形成真空或气体（如一并加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都极大想提高。

87基价

在核算而确定的每24平方米商品房基本上价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，直对差价后而得出。

88均价

将各单位的销售价格相乘然后的和数乘以2单位建筑面积的和数，即结论每24平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业再推出的“不计楼层、直对，以2800元／24平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也彰显为惹人注意的营销策略。

89七通一平

是指土地(生地)在通过一级开发后，使其提升到拥有上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商这个可以先进场后飞速开发建设。

90三通一平

是指土地必须具备上水、电和道路通包括场地平整的条件。

91五证

房地产商在预售票商品房时应具备什么《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，国家建筑材料工业局“五证”。其中前两个证由规划部门签发，《开工证》由建设部门申领，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

93酒店式服务公寓

是指提供给酒店式管理服务的公寓。成于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。

它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，更具“自用”和“投资什么”两大功效。之外提供给民间酒店的经济责任指标服务外，更不重要的是向住客需要提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。

94RUN智能家居布线系统

是一种物理网络系统成立在国际标准虚空当中，以TIA/EIA570A

为核心，以每户为单位，接受家庭和小区内大部分弱电(、电脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接到配件排成，所有的的连接到均端接于分布在你是哪房间的通讯插座和面板，并可很简单地自动出现连接上相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。

95房地产契税

是指导致土地使用权出让、转让、房屋买卖、收集或遗赠等发生了什么房地产权属转移时向产权承受住人征收的一种税赋。

96营业税

指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

97房产税

是以房屋为征税对象、通过房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

98营业税叠加

是指对缴交营业税的单位和个人，就反正缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

99印花税

指对在经济活动中或经济交往中书立的或遵行的房地产凭证征收的一种税赋。

100个人所得税

指个人将强大合法吗产权的房屋转让、出租或别的活动并全面的胜利收入，就其所得换算征收的一种税赋。

在中国香港办理原产地证 和办理动物卫生证 ,植物卫生证 分别在哪个部门办理...

原产证要确实有工厂在,就算你不生产,只不过也得租个厂,有人有设备的.

现在中国香港成产不免税,因此压制很紧,不然你就找一些代办机构,花点钱什么的,最好小心被骗.

卫生证去渔农署

我想在西安买二手房,有没有达人知道详细的交易流程?

一、卖方看房。

专卖店选购二手房要判断那些个要素：

向房地产相关部门咨询，及时所了解手续、费用、程序上的变化等哪个网站的信息。

可以确定资金来源。是自有资金，应该向他人朋友借款，的或向银行申请贷款。

价格和面积。参照自己的资金，做出决定很有可能可以购买何地区位、多大面积的住房。

交通状况。你选择一处好的住所，等于节约时间了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

房屋价值。刚开始比较推测房屋的价值；委托不放心的中介公司或则评估事务所进行评估；银行提供给按揭时会参与评估。

再确认房屋面积。除开建筑面积和使用面积。产权证上一般标写的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。

仔细的观察房屋的内部结构。户型有无合算，有木有不光不合适所居住的缺点；管线是否是太大的或走线不合理不；天花板有无有渗水的痕迹；墙壁是否是有爆裂或则脱皮等肯定的问题。

所了解装修的状况。原房屋是否需要已装修房子，装修水平和程度要如何；打听一下住宅的内部结构图，除开管线的走向、承重墙的位置等，以备万一重新装修后。

旧房的历史。哪一年盖的，还有一个多长时间的土地使用期限；如何确定欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。

物业管理。水、电、煤费用怎么另收；电梯的品牌、速度及管理；小区保安水平整样；绿化工作如何；物业管理公司能提供哪些地方服务。

产权。尽量产权证上的房主与卖房人是否是是同一人，到房地资源局去查询此产权证的真实性，确定产权的完整性，有木有抵押、总共人等。

你选择中介。比较可靠中介应该可以提供最有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，比较明确经纪组织的经营范围。

定购二手房看房、选房的“十看十不看”

如何搜找一套比较适合自己的好房子，是每一位购房者普片如此关心的问题。一般情况下，在确认购房前，大家都会实地勘查一番，防止因为买下有缺陷的住房而遗憾。

不看白天看晚上入夜之后后看房，能实际考察小区物业管理是否是不会有危险、有无定时负责巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等有一种的噪音干扰等。那些个情况在白天是难以看见了的，仅有在晚上才能我得到最详细的信息。

不看晴天看雨天下过雨后，不论业主先前对房屋通过过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否需要有裂痕，漏水、渗水，就能一览无余。而且要异常翻看阳台、卫生间附近的地板，去看看是否有发霉发黑的现象。

不看建材看格局购买二手房时最好就是是看涨房子，因为空房子也没家具、家电等物遮挡住，也可以清晰地看见了这座房子的格局。比较比较我们的理想的格局是，先打开大门先再次进入客厅，然后把是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门然后面对卧室，则私密性相对不好。特殊功能区最好就是能管用区分爆裂开来，如宴请功能、休息功能等。

不看墙面看墙角查看墙面如何确定陡峭，有无比较潮湿、裂开，也可以解决知道一点是否有渗水的情况。而墙角对于墙面来讲无比重要，墙角是承接上下左右吧结构力量的，如再一次发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角又出现严重裂缝时，漏水现象的问题也会随时直接出现。

不看装潢看做工质量好的装潢都会让人眼前一亮，有时果然了得的室内装修设计这个可以把龟裂纹的墙角，受潮发霉、漏水等毛病一一掩藏。而，需要要特别注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否是极细致，这个地方往往容易被人忽视。如果没有发生问题，对这些个肉眼不可见处通过修缮维护是真的很麻烦的，摸出这个小毛病，也可以增加和业主讨价还价的筹码。

不看窗帘看窗外要再注意房子的通风状况是否良好素质，房屋是否需要有潮湿、霉味，采光如何确定良好的思想品德。系统检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

不看冷水看热水如果没有想要清楚水管是否需要漏过水，也可以看水管周围有木有水垢。检验浴缸时，要先然后打开水龙头，看流水是否是通畅，等自己蓄满水后再倒开水，看排水系统有无正常吗。如果没有房子就没热水供应，一般有两种情况，一是巳经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖给别人。

不看电梯看楼梯市区内许多二手次新房还都是电梯房，电梯的功能虽不不重要，但楼梯也绝对不能忽视。看一下是否是有住家的堆积物、消防通路是否保持畅通，这对日常生活也很重要的是。

不看地上看天上以外看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，也要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，如果没有漆色不均匀地等现象。要是有，表示有可能出现漏水。肯定的话，何不带齐螺丝刀，卸灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否需要有油漆脱落、漏水等现象。

不看屋主看警卫也可以和小区管理员或警卫聊聊天儿，而且他们是最知道一点该小区基本都状况的人，有时甚至比业主更能客观、确切地速回买家房屋的查找情况，从他们口中完成所需要的信息，有时还能够曾经的买房能力高低的决定性因素。

二、买方参与产权调查。

二手房产权确定

在二手房交易过程中，偶尔会会再次出现因产权不清导致的纠纷，这样的话要如何清楚产权的状况呢？购房人只有实际房管部门和对出售时人身份的了解，才有可能完成虚无飘渺的信息。下面就将各种调查“二手房”产权状况的及程序作一些介绍。

要清楚房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方能提供合法的证件，和产权证书、身份证件、资格证件以及以外证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验货物交易双方当事人的主体资格。例如：商品房大量收购要查检大量收购方房屋开发可以经营资格证书；代理人要验查代理委托书如何确定最有效；共有房屋出售，需要提供以外共人不同意的证明书等等。以外证件是指：出租房产，要收验承租人彻底放弃优先购买权的协议或相关证明；总共房产，要查验共三人彻底放弃优先权定购的协议或其他证明；中奖房产，要查检中奖通知单和相对应的证明等。

第二步是向或者房产管理部门查验所购房产产权的来源。验查的具体一点是：验查产权记录。以及：1、房主是谁，若果为共有财产，则应注意各总计人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，若果查询者希望完成整份文件，可依此编号向无关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，可以查询者应特别注意假如成交价是注明“部分成交价”，则代表上帝该成交价不单只包括该房屋，而且除开其他地方房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。

第三步是验查房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主强大产权的真实性这些遗留下来成交事实。不过该房屋在经营过程中再一次发生的债务和责任，则需要收验有关的证明文件。和：抵押贷款的合同、租约等，也要全面了解贷款额和一次性偿还额度、利息和租金的金额，最大限度地对该房产有更深的了解。至于，购房者还需所了解的内容有：所购房有无抵押、房屋有无被法院查封等。

应提醒购房人注意的是，去购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源如何确定属于什么房改出售时的房屋。而且通过房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价定购的房屋，在购房后5年之内不得何时上市交易；5年结束后，要是出售房屋，原产权单位也有优先权可以购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能会出现问题。

要清楚房屋产权的神秘情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，的要到房屋管理部门去查询或者房产的产权记录，两者查百度，才能明白地清楚该房的一切产权细节，不再说有了错误之处。

如何能看房产证

要会看房产证是二手房交易一门必修课。

房地产权证最常见的是偏绿色和黄色版本。与此同时售后公房与商品房的并轨国内上市进行交易，这两种版本的产证效力早就完全相同。

《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由200元以内内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区是由）字（年份）第}号”的内容横列，具体地房屋的所在地和发证时间，（3）不验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，其他证明权利人早就公司缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，其他证明其为国家绝大部分土地上的房地产权利凭证，并加盖公司市局公章。第四、第五页系最不重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在早在上世纪80年代的绿色产证中，一般唯有一个房地产权利人，其他权利人大都列在共三人一项中，新版本的房地产权证则将三百名房屋所有人都古书在权利人一项中；房屋坐落一般典籍中房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况古书了房屋所占使用权土地的基本情况，1个步兵旅土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况古书了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。而且值得注意的是在房屋类型中单体联排别墅的交易税费和上非住宅都差不多不同，3％契税和5％偏文科类税或或者增值税。证实是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图生克制化下来辩别。房屋类型确实写清是花园住宅或别墅等的，可是在地籍图中该房屋不是他单体单独的，四面临空，则不被当事人为单体独立别墅，交易时应遵循普通住宅纳税。第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否是有当地房地产登记机构的骑缝章。

三种颜色四种类型不同颜色产权证的含义

依据什么1996年3月1日起全国实施的《房地产登记条例》，上海市什么制度土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发的证书统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。

房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对相同房地产权益什么制度分类一次性发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别优先权利有所不同的房地产权利。

绿色权利：统一颁发给具备土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可再进入到房地产市场。

200元以内情况填写好绿证：

1：以挂牌成交得到土地使用权的：

2：外销商品房：

3：己补交土地使用权出让金的花园住宅；

4：己续交土地使用权出让金的侨汇商品房。

200以内情况应需要填写绿证，并注记“限内销房”：

1：已续缴土地使用权出让金的内资六类用地；

2：己续交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；

3：外资内销房；

4：1994年4月30日前项目的立项并提出商品居计划，1994年12月31日前去领土地使用证的内销商品房。

红证所记载的房地产又不能直接进入房地产市场。200以内情况填与红证：

1：先申请队大部分的非农用地登记时的；

2：可以申请东南边在集体大部分土地上单位和个人所有的的房屋再登记的。

黄色权证：发证书给除上述事项用地情况外的手中掌握以外地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定申请办理补地价等关联手续后，可进入房地产市场。200以内情况需要填写黄证：

1：以征用划拨全面的胜利土地使用权的；

2：建在在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；

3：外姻住宅可以卖后的房屋；

4：职工去购买的比较平价房、优惠价房等；

5：补偿所得的房屋。

另外，现在市场上还有一个一种巧克力色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发的证书前可以使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局发证书的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已突然停止发放时间。

2011版法规规定：所有黄证将变为绿证。

使用权房屋将不得擅入真接上市后交易。

三、买卖双方商谈房价、付款、违约责任，买方交付定金。

网上购买二手房协商价格巧作准备

考虑自己所能无法承受的更高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。但，挂牌价来讲高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地地通过语言、表情等透露出出对于物业有颇大兴趣，上家往往会一把抓住这也乘势追击，死死咬住价格不放松。

摸清上家的底细和心态。清楚上家出售房屋所得款项相对不诉何用途。如果不是上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越并不急于出售。在此时议价，将对下家杀价太有利。不然，价格没法谈拢。

特别注意多再收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前这个可以先做实地考察，详细的了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施有无齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。直到宣布与上家谈价格时，下家这个可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白了，你早就为此做了最万全的准备，仅有他占住多少个“点”，才有把你留住你的可能。

二手房买卖下定金四步骤必须保证定金合同管用后成立

一、那些要求中介公司提供身份证其与上家互相间就该房屋挂了牌大量收购的委托协议。在该协议中应当以及房屋基本是状况、房价、委托期限及代理人中介公司向下家收取定金的内容。

二、与中介公司公司签订书面形式的中介协议。该协议至少应除了房屋基本上状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要单位公章中介公司的印章。

三、与中介公司签好中介协议后换算交付定金前，购房者还应特别要求中介公司出具的证明上家代理人中介收取定金的委托书。

四、通知委托书后，在交付定金时应没有要求中介公司开具收取定金的收据。该收据只剩下中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖公司中介公司的印章。

遵循什么上述事项四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保全有效建立，一旦上家不表示同意出售房屋，下家便可那些要求双倍返还定金。

四、买卖双方签署房地产买卖合同。

签订协议二手房买卖合同七个可以

1．必须最后确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需全面检查签约主体的真实性，通常是核查房主的身份。因此相对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，不光在买卖双方自己并且交易而是没有第三方以及居间担保的情况下，该项问题更需过多客户的注意。

2．必须必须明确双方违约责任毕竟房产交易奇怪且金额较高，有时会再次出现大跌眼界的状况，造成违约行为。替能尽量的避免以后直接出现谈不拢现象，要在签署合同时就内容明确写清双方的责任和权利，和违约金的偿付金额和时间，基本原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有比较明确条款写明，但对于赔付时间却还没有详细款项，这会造成违约方据此再拖延全额支付时间，使条款的换算约束力和执行力下降，所以合同中应加入到“买方在不好算全额支付避开款之日起（卖方在换算交房之日起）相关规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以以保证合同条款的到了最后落实。

3．前提是标写确认付款过户时间在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。而，卖方要必须明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间赖于房产过户的日期，并且买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依据法律规定求实际情况由解除合同方先执行第2款项中的违约责任。

4．可以写明费用交接时间这是买方所应打听一下的房屋本身单独的问题，属于“房屋交付”中的重要的是条款，一定要写清楚水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。毕竟交接时间的必须明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对此物业、供暖等费用的缴时间和标准，原房主的单位有无有些预先安排要求和更改，卖方要不予行政处罚决定的配合和买方必须签定的协议等，都应在合同中明确写清。

5．必须有代理费明细单与此同时中介市场的不断完善，消费者慢慢的认识到信誉好的经纪公司能切实保障开买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增强，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。但，经纪公司的代理费越发受消费者的关注。但，目前市场上必然经纪公司代理费另收不比较明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有什么明细单，这中间就会必然信息的不平等关系，终于极大损害消费者的利益。所以买方在签订合同时，一定要那些要求经纪公司必须明确注明代理费的用途。

6．买方可以见房主现在有点经纪公司有“收购”业务，而直接出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带以外客户看房，结果谁出价高便该怎么卖，极大代价与第一个客户悔约。理由老爱是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何一点违约责任，而交了订金的消费者只有选择隐忍。为此告诫消费者，如果没有此时您能够复议权自身权利，特别要求主动约见房主当面核实，可能会揭穿其不轨之心行为??

7．必须学会什么不使用补充协议买卖双方在签订合同时如果没有遇到了合同条款不比较明确，或必须进一步承诺时，要在合同去相关条款后的空白行或在合同后如何填写附加条款，将合同中对双方的意思写清，会会减少现阶段因意思艰涩而会造成的不便与麻烦。

如何签定二手房买卖合同

在二手房交易中，许多购房者一般说来只考虑到房产价值的高低，而忽视了交易中可能出现的问题，是对要如何公司签订房地产买卖合同所知更少。要知道，二手房买卖合同在签订前和公司签订时更不需要最重要的注意一点。

签订前

购房者一定要对售房者有相对于新华考资的了解。

1、打开系统产权所有人的身份证件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位应该几位？如果不是是几位共，则共人是否是全部同意下来？

出售房产时，房屋的产权总共人一定要全部表示同意。在公司签订房产买卖合同时，也要所有纷纷赶到。如有特殊情况不能到场，需开具证明经公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其盖章。

对将要进行交易的房产进行必要的所了解。

1、售方能提供的房屋产权证应该是？

2、房产面积多大？

3、该房产用途是什么？是办公我还是居住，又或者其他？

4、该房产有没被司法机关和行政机关根据相关法律规定法院裁定、判断查封或以以外形式取消房地产权利？

5、该房产有无已设定好抵押？依据《我们人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理再登记的抵押物的，应通知抵押权人并告知受让人转让物已经银行抵押的情况；抵押人未安排抵押权人或者未速回受让人的，转让行为不生效。在这里，如果不是该房产已去设置抵押物，这样的话抵押方即为售房者，抵押权人应该是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，未曾通知第三方或未指点购房者此房已设定好抵押贷款，那就转让行为不能解除。只有在抵押登记注消或抵押权人表示同意的情况下，此房产方可并且买卖。

6、该房产是否需要已修改租赁？如果没有该房产已经租小，则不需要售房者提供给该房产的承租方出具的在同等条件下决定放弃优先购买权的声明。同时购房者也要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同有无登记备案？参照《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经房间出租的房地产，租赁双方当事人早就依职权租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行合同。这个规定的意思是售房者转让已经租掉的房地产，因该房产而签订协议的租赁合同是登记备案的，则租房协议由购房者继续履行合同。也就是说：如果没有购房者可以购买该房产是替投资，这样的带租约的房产是比较比较合适的；如果不是购房者可以购买该房产是为自己长久居住，这种中有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者会造成较高影响的。

签订协议时

不需要准备着的证明材料。

置购房地产，购房者可能是一人，也可能会是数人。无论哪种情况，都不需要购房者打算好:材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者若要境外人士，所可以提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士需要提供的有点材料如委托书、同意书等可以经下列选项中境内外机构必须公证、认证后方为管用：

1）中国香港地区：经国家司法部被授权的中国香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院必须公证后由海基会将副本ems邮寄上海市公证员协会，当事人凭正本抵达上海市公证员协会查对公章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中的约定内容。

但他二手房交易中不使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局组建如何制定的规范文书，但其中也有很多地方要如何填写，因为要细细的看些，尤其特别注意200元以内几点的需要填写（要是正文写得太少各个，可在补充条款中细加那说明）：

1、房款的金额是否是写清楚？

2、付款该该如何？是一次性付款肯定分两次？每次付款是什么好时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？以免向售房者承担全部逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否需要早就写清？（这里必须嘱咐购房者，要先知道一点贷款银行的操作程序及规定，一定最好别使自己的贷款额度最多贷款银行的规定额度，倒致贷款审核又不能实际，目前上海大多数银行可以不贷款七成）；

4、何时交房？交房后时有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转送购房者，也要在合同的附件中列个明细清单）；

5、接房前与接房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担全部？一般是接房前由售房者承担，开发商交房后由购房者承担部分；

6、房地产的风险责任何时需要转移给购房者？

《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移到之日起由转让人需要转移给受让人（即购房者）；但转让手续当事人约定自房地产转移抢走之日（交房后之日）起需要转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会你选择在用在房地产全部转移抢走之日起全部转移风险责任；

7、违约责任如何确定承诺？违约金的数额是否是双方约定很清楚？

8、房地产买卖合同何时未生效？（这对购房者是否需要还能够挺好地不履行合同是十分有利的）

1）如果没有交易双方没有特别约定，则交易双方签字盖章后合同即为才生效。

2）交易双方对合同的效力是可以约定附加条件，附加条件自合同建立时不生效。

3）交易双方对合同的效力可以不约定叠加期限，额外期限的合同自期限到时生效时间。

4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签定房地产买卖合同时应经过公证，此时合同先前未生效。

五、买方房产交付首期房款或定金。

标准按揭服务流程

第一步贷款方案咨询

第二步抵押物评估

第三步预审贷款资料通过签署协议贷款合同（下家)

第四步贷款资料进银行，银行审核通过

第五步房地产交易中心可以办理房屋抵押过户（上/下家）

第六步能领取新产证、他项权利抵押相关证明

第七步银行发放贷款

第八步调解结案

二手房按揭贷款知识汇总

评估个人购房能力的七大步骤

第一步：看现金等价物此概念源自会计学，即做评估你的现金，不会看你的银行存款，还应看变现能力都很的门类丰富股票、债券等。

现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

第二步：算资金周转最低还款是坚持了也很长的时间，所以才一定看自己的资金周转

资金周转收存=总平均月开支×3~5

第三步：换算筹款能力筹款能力=现金等价物-资金周转所存+以外接近敌人的筹集善款（如典当、亲友大力资助）

第四步：换算月收入月收入=工资收入+那些收益（如股票、债券等巳经准备好卖出筹资金，则此收益不能不能可以计算入内）

第五步：每月合理不还款能力比较合理还款能力=月收入×40%~50%

第六步：毛估估银行可借款额依据什么自己的每月合算还款能力和可以贷款年限和自己我希望贷款年限的平衡，可以计算可得

第七步：算上最大房款的最房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额

其中筹款募捐能力/大房款>20%~30%

20%为购新房，30%为二手房

先申请购房组合贷款应尽量以下几点

1：所购住房应该要什么再申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围；

2：在必须具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备什么个人住房商业性贷款的条件；

3：再申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为30万元。

4：去申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率算出；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率算出。

二手房贷款所需资料

1：申请人和配偶及符合上述条件联合可以计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。

2：申请人和配偶及符合条件组织计算出住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是什么同一户口的，需另附婚姻关系那就证明

3：原产权证1份；现房权证中应写清楚是商品房、贵价房或安居房

4：经穆交易中心提供给的上海市房地产房屋买卖合同2份；

5：房价30％或左右吧预付款收据原件及复印件1份

6：借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金公司借款申请表2份

7：借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份；

8：借款人和配偶及符合上述条件联合计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份

9：借款人和配偶及符合申请条件组织计算出额度直系血亲同意不使用其住房公积金的承诺书每人各1份

10：申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（依据备注情况判断，除开工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位可以提供月收入证明；私营工商业者需要提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券包括经常性银行汇款来源证明等）

11：如以上资产属申请人家庭成员全部，需附送无关家庭成员不同意联合起来还款承诺书1份

12：已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（再申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需需要提供，其他休闲则用不着）

13：企业不允许借款申请办企业住房基金个人住房