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【万峰林自驾游】重启的地产与世界:2020博鳌房地产论坛圆满闭幕_百度...

阳光、椰林、碧海、银沙、流云……这甚至是我们脑中关与海岛的比较高印象。

只不过是犹如受疫情影响烦乱大半年的四处闲逛思绪一样，8月的海南，是因为南海季风槽的作用，大雨倾泻，暂时收获了总算的凉意。

这很显然是某种折射，在行业迷思，疫情、中美关系等外部不确认因素叠加之下，房地产行业同样“闷热难耐”十分，渴求我得到考虑的凉意。这也数百位地产人来到2020博鳌房地产论坛的缘由之一——在不确定性中寻找风确定。

“宅”着久矣，从来善于思索、归结的地产人，身处休闲此境，是也易释放头脑风暴和思想交锋的。

在长达4天4天3晚的博鳌房地产论坛，与会经济学家、房地产开发商、金融机构、创新业务探索者，在内涉房链条中的企业机构脑力激荡，一起觅寻地产世界“重新启动”的关键是密匙，在对撞中能感受到当下、共话未来。

一半是小心谨慎，一半是先看看

2020年，注定会是要有记录到历史上的一年，疫情爱丽丝梦游仙境给予比较大的不确定性，中美关系发展扑所迷离，这些都让今年开局变得更加吃力。

适应环境是最好是的方法，对于年初年来古怪的内外部世界，纵算观点可能不同，与会者达成一致的是，从大形势看房地产方向，研究起来新阶段的运行规律。

原中房协副会长朱中一在开幕致辞中过去几年房地产行业发展所呈出的特别显著特性，强调长效机制的框架和主要内容已都很非常清晰，要坚持房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。

阳光保险集团首席经济学家邱晓华则认为，房地产巳经走在分化的路上，未来一些还是由人口、财税、货币政策来改变行业走向，绝大部分政策不友善、人口流入多的地方，地产一定会我得到更好的发展。

一向善于把了脉经济脉络的中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲，以“双循环”道出房地产下半场的机遇。

“中央提出的双循环，特别特别强调的是当前要增强国内循环。如果讲国内循环的话，在我很显然房地产最愿意重视的需求是迁移性需求，是我们在城市化进程中地人口流动带来的需求。”

中泰证券首席经济学家李迅雷在随后演讲中，这对上述城市发展论所相得益彰，他怀疑，今后中国那就是一个大城市化的过程，而又不是一个城镇化的过程。因为到了存量经济主导一切时代，人口如果没有不集中，运输成本、产业配套等成本就会向上升。

其实在全体大会又开始前一天的理事博鳌沙龙上，与会嘉宾巳经因为房地产下半年和未来算命诊脉。无论是行业一线地产开发企业掌舵人，宏大，同样的认为长效机制也较为更加明确：“未来20年大都稳为主，因城施策、稳价保量。”

基于组件此，他劝告同行，追高会变得什么危险，而不管是扩储或收购，都肯定不能过分给与溢价预期，要在当前市场价格的基础上，做了疏密有致。对此更短期的下半年，他需要提供了具体看的应对方案：“多留点钱，多卖一点房，真不知道四季度有有什么变化。”

当然，这种对未来的谨慎以及敬畏之情，的确并不代表继续看空。剧烈行业二十多年成长会的旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中，在博鳌铮铮行主题讨论中，就表明了自己坚定的看多态度。

他估计，从2018年到2037年的20年，中国房地产将迈入一个平顺会增长的时代，“大概未来20年应该要先看看中国的房地产业”。

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌在第二天资本大会中，虽然表明了自己对房地产行业未来以及规模发展的看好。

他将之为5大动因：可以改善性需求、城市化率、城市更新、人口流动需求，和最近曾经的热词的“内停止循环”经济。

不言而喻，未来房地产市场空间是巨大的。

周期论之“贪”与“忍”

假如过去几个月的地产情绪，“焦虑”或许是最不眼生也很好的形容词。

金地集团副总裁、东北区域公司董事长、金地集团开发管理公司董事长郝一斌一语道破：“房地产行业是周期性行业，每几年都会有一次焦虑。”

他认为，在行业周期往上时，房企更最看重规模的增长，甚至于不用决定利润和风险;等到了行业周期向上，在钢铁行业去产能的阶段，就又开始讲多元化。

本质上，也许是是“贪念”在作祟，毕竟在周期中“赚钱”变得异常不那么确定。

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗，从中国香港透过缝隙视频连线，点出根本。毕竟房地产供应不大以及地理位置的稀缺性，也让“全部搞房地产的人，贪的成分非常大，要是也没贪的成分在里面，周期不可能那就大”。

他不事实如此，贪念存在即合理，但是必须绝对把握度的问题。陈启宗以过去数十年的地产经验形象胆子和贪念可以不大，只不过很冷静不可缺少。尊敬市场的规律，亦是在房地产周期里制胜的最好是办法。

他良言相劝在内房企要学会了“忍”，“把手放在旁边屁股下面”别乱动，把自己内部的事情、管理的事情搞好：“假如还没有把忍学好的话，你完全没有不明白周期倒底是怎么回事?。”

呢既然是周期，就意味着具备一定的规律和循环性，并且就是是可以预见能力的。

“绝大部分出来的市场都会过来，下来的市场大部分会上了。所以历史的周期，预见性是太的很强的，千万别说因为有周期就很后果。”

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇则以杠杆论那说明周期中遵循规律的重要性，他问起，房地产行业是一个周期行业，该加杠杆的时候得加，该去杠杆的时候得去，如果不是做反了，大家今天就肯定不会坐在这里了。

尝试播种与先放弃傲慢

道理越辩越明，房地产行业由高速增长到“高位盘整”，这是几天会议中结论的一致。

而，在横盘也可以肯定振荡路上行的趋势中，不少嘉宾以为悠久的传统的做法变得更加不可缓慢。换相比之，上列“比较传统做法”是对住宅开发主业的倔强双向固守。

“房地产开发是老曲线，老曲线一定是要斩钉截铁的。”迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖，代表上帝了过去一段时间内不少房企的尝试。

“我们还是会绝不动摇地看中房地产，未来5到10年，有一直增长的速度的空间，不过基数我还是必然。同时我觉着真有是需要结束为未来布局，收集第二曲线，要在有所不同的领域播种。”

不过，这种“创新”精神的确换句话说能百分百成功。蓝润地产副总裁刘瑞光在主题论坛继续讨论环节中，以可量化数字呈现出了过去房企所做的多元化努力再努力结果：“房地产的多元化，基本都80%-90%是失败的。”

“太傲慢”是症结之一，他如果说，房地产人骄傲到我以为房地产行业规则适应百态，如果给钱砸、上广告、快企业资金周转，多元化就一定会成功。

外，充分发挥自己的基因和资源优势，或许可以不进一步靠近“成功”。中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云，就对以居住的地方为主题的延伸服务给了好说。

她怀疑，未来地产开发商向城市运营商转变，已是考虑的趋势，以居所为主题的延伸服务会占据主流。是说，商业、文化、旅游、物业管理等多元化，会围绕着住宅主业去延伸，这才是多元化发展的方向。

朗诗集团董事长田明设计和实现行业的深耕细作及经验，以为2020年毫无疑问将拥有房地产行业发展的分水岭，而绿色地产将成为瞬间加速房企分化的催化剂。

花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军，则基于条件最近火一般的物业，做出了多元化发展的另一思路。他分析，目前城市保洁、产业城市、雅居服务、公共安全、社区商业等全是物业服务的新趋势，未来物业公司才是城市服务运营平台，将大有作为。

在博鳌大讲堂环节中，充斥联合办公、长租公寓在内物业的从业主体，普遍认为在找好赛道外，从来习惯问题挣大钱的地产商，必须学会了沉心做到运营。

相信金融的力量

生命一向又不是一个被排挤成长的个体，这对地产行业对于，只不过拟人手法有些再次，但是在发展过程中，也从来不不孤独的，而且资本乃至于说金融常伴以内。2020博鳌房地产论坛上，与会嘉宾试着用一个上午的时间将这种绝对不可撕裂的关系充分详细阐述。华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康强调指出，房地产具备自然垄断性，除开，其在实际中生活中，并不一定带上较为强烈的金融属性。

因为更接近卖方市场，被银行和金融机构高度重视。以不动产才是抵押，是全面的胜利贷款最快捷方便的途径，所以也就把金融和不动产的功能增强在一起了。

这种关系密切结合的关系，让疫情之前的地产行业可以借助于金融的力量施放出更多的可能性。

国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金管理有限公司董事长孟晓苏，再次回顾了15年前REITs的提出。他以为，分解重组REITs这个可以把存量资产盘活，让社会资金来接盘者存量资产，让以前的资产300499高澜股份者解脱了进去，最终达到有能力去上缴新的基础设施建设，除开比较传统基建和新基建，这就自然形成了一种国内的循环经济。当然，在债券融资和IPO上市方面，无论是现在应该未来，金融都将再继续发挥力量。

上半年，受销售继续下滑、债券到期等多重因素驱动程序，房企境内外融资需求旺盛。IPO上市方面，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖目前涌动出了由悠久的传统的物业开发时代，到物管企业上市时代，再向轻资产运营管理分拆时代过渡的上市潮。未没上市的房企可以乘着目前机会，拓宽融资渠道，降低融资成本。

方正证券首席经济学家、北京大学经济政策研究所副所长颜色则怀疑，目前金融方面的杠杆率已经相当高，疫情之后宏观杠杆率远远超过了300%。牵一发而动全身，去杠杆已不能绝不可能一刀切。未来反正是IPO、房地产基金肯定其他形式的直接融资市场，必然有不光大的空间。

...一个公寓房的不动产登记上的权利人是“开发商企业”,而不是购买者...

2010博鳌房地产论坛在海南举办，能够参加论坛主题为“新政下的中国房地产”，700位房地产行业精英以中国先锋前瞻的思想激烈的碰撞，共同探讨新政下的中国房地产。在论坛上，万科企业股份有限公司副总裁肖莉在发言时以下是肖莉的发言实录：肖莉：各位朋友，下午好！的很非常感谢观点地产给我们这样一个机会跟大家分享关与金融的话题。实际上我搞到这样的话题的时候，谈金融创新，我感觉特别的遗憾。大家可以找到这个会议上的资料，写了以万科为例。在中国现行制度框架下，我们要做过多的金融创新是相当难的。只不过能否做、怎末做，我想跟美国的比较好跟中国现行环境做一个分享。谢谢了！首先看一下美国房地产概况，我们每天都说中国房地产公司太，但是看美国两亿人口，有20多万房地产开发商，中国几万供应十几亿人口这样的所居住，当然现在城市化还在不断发展过程中。目前大概没有这样的话高，不过也许这些速度会越来越快。因此想来开发商的数量不是什么一个问题，但是可以清晰的看到这样的集中度差别的很大。美国前十家开发商占到25%市场份额，而中国前十家加出声不了10%，当然换一个角度说，我们一个好的方向，未来大的开发商可能会有极大空间和机遇。只不过这种机遇哪里来？金融是一个非常重要的手段。在美国房地产开发企业它的融资渠道太多，简单的方法是呈现多元化，这里除了有商业银行和借贷机构的贷款。而中小开发商要注意是凭借银行的贷款。另外有公开的资本市场融资，和股票、债券、票据就这些。规模很大的开发商企业主要是句子修辞为了公开资本市场来接受融资。除开银行跟资本市场，有民间的投资，如果不是我们很简单这样很明显，这些东西中国也有，不过我们的差异在什么地方？简单我们也可以看在美国的开发商他大量是凭借票据融资，在过去几年，美国开发商负债率不断迅速下降，到近期房地产上市公司整体负债率猛升到66%500左右，而发行优先票据是上市公司最最重要的资金融资渠道，目前上市公司负债的64%是由优先票据可以形成的。而美元票据占到美国房地产上市公司资产总额的42%。我们现在来说一下美元票据。以美国开发商帕尔迪在02年重新发行的股票亿美圆，而重新发行的票据是27亿美元，想来可以看见实际票据通过融资是美国大的开发商一个非常重要的渠道，而在中国是不可以做的。帕尔迪65%负债是由票据可以形成的。关于长期负债问题，美国帕尔迪优先票据总平均已到期期限年。而中国的长期负债，很显然大家都明白房地产是一个长周期的生意，不过一块地还得分很多年来开发完毕，很显然目前中国的融资环境跟房地产业务的特征是不自动分配的，而大型开发商要注意靠着贷款。为什么四头开发商反到是银行贷款呢。是因为本身发这些票据，除开发股票，它的成本反正是极高的。所以才小开发商如果没有要发票据的话，它的成本过高，用银行，它成本会稳定性更好一些。这样这座融资渠道是更加清晰的。但除开融资的也可以买地，也这个可以开发，都是一个相当灵巧的使用。贷款的形式也更加身形灵活的，相当中国的贷款，要能够做到四证价格公道，你取得四证后，以后再来用那个钱，而且造成种种限制，也没法买地，所以才这方面，中国跟美国有太大的差异。简单点说，美国房企融资的情况他们主要依靠的很发达的债券市场通过严格的的信用风险评估，让投资者自身来管理好它的投资风险。所以我大量的票据找到了也是通过大的投资银行连续发行的。有些票据是有担保，有些是也没担保，可能会这中间会有一些利率的差别。这也在显示我们，未来中国信用风险评估系统成立是的很用处。企业可以不实际发新的票据筹集资金，抵偿票据，那样的话就是可以为且需要提供一个太稳定的长期的资金来源。而商业银行贷款形式也很灵活，你是可以旗下，也可以不买地，也是可以做土地预约制度。肖莉：融资渠道方面美国也蛮丰富的，中国是大量实际预收款以及融资工具，而在美国预收款基本是也没的，并且在美国预收制度是更加宽松舒适的，你如果能有一个足够的法律依据。消费者仅仅交一点点定金，说我不同意做这些房子，接下来的由开发商来做，完了以后后收预收款，毕竟他有庞大无比融资渠道，所以开发商不不需要预收款。这个也是国外一个都差不多的商业惯例，他根本不会必然预收款要监管之类的。后面我会再次提到中国的制度。目前制度框架下会给半个行业给他更大压力和风险。这是中国的状况，国内这些贷款、预收款占到房地产开发资金比例70%，但判断销售回款按揭贷款的话，只不过房地产行业有1/3资金不知从何而来银行系统，如果说那样的话给银行给了风险。从05年到09年基本都在过去这么多年真的是也没再一次发生一丁点变化，那就是国内贷款比例大概占了不出来20%，自筹资金占30%多，销售款占40%多，我们的金融创新在这样的市场是相对较高相对较低，只不过受制度框架限制。行业是极度缺乏一个长期稳定的资金来源，前面我谈到房地产开发周期不光长的特点，不过前期这些地价和中间投入是太大的，因为理论上这样一个行业要长时刻资金来支持什么。但我们都是短期资金，9个月就要你还了，你刚才拿了一块地，你还就没结束启动后，也就没销售，就有银行跟你说要马上还钱了。造成行业债务结构更加短期化，如果说会给予行为短期化。国内上市公司数据，长期负债占到30%。可是这种说白的长期应该是将近1年期，一般说来现在经常看的到有时候发一个信托，一年半，但是一年半能出现那个收益吗？完全没有也没出现收益。但你就要付这些钱，过程中你就要借新的钱。这是长时刻还没有比较稳定资金来源是那个行业重大的事情缺陷。而资本市场融资数额是更加不大的，大家一段回忆07年应该要犹深，当时地价更加高涨的时候，媒体都登出来有一个闭环，上市公司问股东拿钱结果推高房价。但是实际上我们看了这么多年过来，不知道上市公司有多少资金是依赖性太强于资本市场的，只有一2%来自于资本市场的资金。因为所有的规模是的很不足的。而房地产公司这座资金筹集的资金应该以银行贷款重点。并且基本都是尽量在80%以上的水平。这样一个普遍缺乏长期的融资渠道和长期稳定的资金带来的会是什么。他会产生一个共振，愈发严重市场波动。融资渠道还没有了，销售房子卖不动了，如果不是预收款还没有了，这两个资金都下去了。这两个资金下去后，结果是什么呢？开发商会减少动工，会减少开发商拿地，到了下一轮的时候，直到挺过这段时间，到下一个周期，房价慢慢地开始快速回升，成交量结束可以放大的时候，开发商又就开始开工，所以才导致总会有一个阶段出现供应短缺，是会出现短的波动相当确实，这是过去四年看的更加明显的。我们经常会会讲，我们要在景气的时候卖楼，越来越不景气的时候开发商拿地。190亿现金在手上。我们没法把那个钱所有花掉，我们应该的很小心谨慎，因为要看下半年产品的销售情况。这就是还没有会导致资金，导致行业没办法逆周期操作，如果有一个资金10年稳定给我们，那样就游刃有余。我们从上一轮市场调控可以找到资金共振的结果，大部分这三条曲线，金融机构贷款额增长，房地产开发贷款余额增长的速度，以及购房贷款余额增长，这三组数据在虽然一个波动，都上都下。受资金面紧张影响，开发企业被迫会减少正式开工、降低买地，确保资金的结果又是非常确实。这两个数据是全国房地产开发投资额和全国住宅新开工面积的一个12个自然月，因为我们上上下下，他是非常的一致。我们总之还会如此关心至于一个，前面问及在国外、在美国，反正以及在亚洲、中国香港、日本等国家，预收监管制度，只不过他们不必然预收款商业模式，他有很多融资渠道。但是在中国我们消费者权益角度决定，虽然预收款是估计用它。毕竟你我用它，很有可能某个开发商迅速拿走，出国留学了，造成损失。所以我理论上预收款监管是很有道理。只不过问题是如果没有更多凭借预收款达到40%。，从而进一步增加开工、买地，到下一年状况就是就没供应，还没有生产供应的结果或者供应更加少，所以才我们觉得预收融资功能更加显著会威胁资金的来源。肖莉：有一方面，民间悠哉游哉资金没有一个非常好的渠道，我们看见了城镇居民，家庭财产占总收入比例只有2%，所以但是，民间钱多，不过它还没有投资渠道，因为在没有办法去分散民间资金的时候，大量被闲置资金进入到股市、楼市，其实这些市场在这样的供需不能不能平衡，供应比较好少，需求都很萎靡的情况下，投资需求跟刚性需求抢资源，毫无疑问也会带动房价下跌，它矛盾加深了房地产供需矛盾。这里我们工业企业利润率是太低的，所以实体经济收益率相当低的情况下，大量资金从实体经济流向资产流域。这个都是在09年下半年热点城市直接出现急速回涨的原因，这里看到像北京、上海、杭州，右边那个表格会显示了上海、北京、杭州和深圳一个都很高的价格的情况。而深圳这些价格涨幅更加大。因为深圳在08年的时候跌的比较好多，可是上海跟北京相对来说，在08年会比较浑圆。肖莉：因此简单的说，跟美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道更加不足，运动过多历来银行，这给了以上问题，银行体系积累知识太多金融风险、杰出企业信用优势未必能体现出来、债务短期化，资金来我们行业惊诧度水平距离相关，共振越来越明显行业能量波动，预售款承担过多融资功能，但陡然间被弱化又将才能产生金融风险，民间半闲置资金极度缺乏投资渠道，逐步减少炒房压力。从融资渠道多元化角度来说，我们会有:的一些思考，这是万科一个资金来源，不过我们也是没有尤其的优势，在05年的时候万科生意型现金流是82%，应该是说82%的钱靠自己卖楼以企业运作，到06、07年我们做了融资，08年我们发了债，因为我们筹资活动现金流会增加一些，但到09年也就是到今年因为资本市场到目前都是关闭了，我们注意到经营活动现金流又上了72%，不过这是这个是卖楼的钱，换句话说，应该是预售款。刚刚谈到预售款，总之直接融资渠道未知进一步收紧的可能性和趋势。找到了在前的是广州、东莞、佛山、惠州、海南等多城市已经具体实施了预售款监管，今年以来青岛天津启动预售款监管，成都、宁波苏州也早又开始讨论预售款监管。第二，我们期望能够增强房地产真接融资渠道，发展中房地产产业基金

有没有人听说过博鳌一龄?这个公司怎样?

只清楚博鳌一龄有个生命养护中心项目，让人们还能够在想去旅游的同时享不享受高精尖的医疗养护服务，是海南省

博鳌乐城国际医疗旅游先行区

的重要组成部分，说是第一期项目总投资黑岩10个亿，看来一龄集团对这些项目挺认可的，虽然挺比较不错的。